En France, on connaît majoritairement les sociétés commerciales. Parfois, certains utilisent aussi les propriétés particulières des associations pour se regrouper autour de projets ou de passions communes. Mais les modes d’organisation juridiques disponibles ne se limitent pas à ces deux seules options. Les sociétés civiles, et notamment les sociétés civiles immobilières ou SCI, sont elles très utiles pour lancer des projets d’acquisition immobilière, pour organiser la transmission d’un patrimoine à travers les générations ou pour en faciliter la gestion entre héritiers. Voici donc une présentation exhaustive du statut de SCI, des premières étapes de création à l’optimisation de son fonctionnement, en passant par ses avantages et ses contraintes.
La SCI, caractéristiques principales et déclinaisons
La Société Civile Immobilière est une société dont l’objet principal est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Commet n’importe quelle autre société, elle permet de disposer d’un patrimoine séparé et dédié à une activité, mais il faut bien comprendre que la responsabilité des associés entrant au capital d’une telle société est engagée de manière illimitée. Ce qui signifie que si la société a des dettes et que les créanciers réclament leur dû, alors le patrimoine personnel des associés pourra être saisi par action d’huissier pour rembourser les dettes.
Néanmoins, le statut de SCI présente de nombreux avantages, ce qui en fait un outil particulièrement apprécié des investisseurs, mais aussi de tous ceux qui souhaitent protéger et transmettre leur patrimoine dans les meilleures conditions. À la question : « qu’est ce qu’une sci ? », plusieurs réponses peuvent donc être données et chacune correspond à une déclinaison du statut. Il existe par exemple des SCI familiales réservés aux membres d’une même famille, des SCI « construction vente », dont le but est de faire construire un bien pour ensuite le revendre et enfin des SCI professionnelles utilisées notamment par les entreprises qui souhaitent acheter leurs locaux.
Dans quels buts créer une SCI et quels sont ses avantages intrinsèques ?
On l’a vu, le statut de SCI peut s’inscrire favorablement dans de nombreuses situations. Il constitue un atout d’abord pour les entreprises, qui peuvent ainsi acheter leurs locaux tout en bénéficiant d’avantages patrimoniaux et comptables non négligeables. Cela peut par exemple permettre à un entrepreneur d’éviter de s’endetter personnellement tout en devenant le propriétaire indirect du lieu d’exercice de son activité. Les SCI construction vente sont elles plutôt destinées aux investisseurs, de plus en plus nombreux sur un marché de l’immobilier qui se relance, mais ce sont surtout les SCI familiales qui ont aujourd’hui le vent en poupe.
D’abord parce qu’elles constituent un bon moyen de mettre le pied à l’étrier de ses enfants en les faisant intégrer le capital de la SCI familial. Grâce à leurs parts sociales, ils sont en effet acteurs de la gestion du patrimoine familial tout en laissant les parents gérer effectivement le ou les biens immobiliers. Par ailleurs, les règles fiscales qui régissent le fonctionnement des SCI permettent de transmettre le bien dans les meilleures conditions, la fiscalité est souple et adaptative et la gestion de la structure facilitée par la nomination d’un gérant. La cession des parts sociales et ses particularités sous le régime de la SCI peut notamment permettre d’alléger fortement les frais de succession, à condition d’être bien conseillé.
Le fonctionnement du statut de SCI
Pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés. Sachez que ceux-ci peuvent être des personnes morales, autrement dit d’autres sociétés, des mineurs ou des étrangers. Les associés doivent voter les décisions importantes de la vie de la SCI, comme la désignation d’un gérant ou le changement des statuts par exemple. Ils sont en outre responsables du contrôle des comptes annuels de la société. Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à la quote-part du capital social qu’il a apporté au moment de son intégration dans la structure. On précise au passage que cet apport peut être effectué en numéraire bien sûr, mais aussi en nature, le plus souvent par un ou plusieurs biens immobiliers.
On rappelle par ailleurs que la responsabilité des associés est engagée de manière illimitée dans la structure, même s’il existe des dispositifs pour en limiter l’impact sur les associés plus fragiles comme les enfants. Tout le fonctionnement du statut de la SCI repose par ailleurs sur la nomination du ou des gérants, qui sont le plus souvent associés, mais pas obligatoirement. Ce sont eux qui prennent les décisions au quotidien. D’où l’importance de bien rédiger les statuts de la SCI, car ce sont eux qui définissent les contours des droits du ou des gérants, et donc de se faire accompagner par des experts juridiques si vous ne disposez pas du minimum de connaissances juridiques nécessaire. Avant de détailler les coût création sci, examinons les différentes étapes de sa constitution.
Les étapes de création d’une SCI
Comme pour toute société, la création d’une SCI commence par la rédaction de ses statuts. On le répète, cette étape est primordiale car c’est elle qui déterminera les possibilités d’évolution future de la structure. N’hésitez pas à solliciter de l’aide juridique, ce sera toujours un investissement rentable notamment si vous utilisez les plateformes numériques plutôt que les services d’avocats ou de notaires ! Le statut de SCI est un vrai levier d’optimisation financière, mais à la seule condition de bien maîtriser tous ses aspects juridiques.
Une fois les statuts rédigés avec soin, il faudra ensuite déposer le capital social en banque. Sachez que vous pouvez créer une SCI avec seulement un euro, mais qu’il est généralement conseillé de placer une somme plus importante sur votre compte professionnel pour rassurer vos partenaires. Vous devrez ensuite publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. Celui-ci ainsi que la banque vous fourniront des attestations de parution et de dépôt, que vous devrez joindre au dossier d’immatriculation à envoyer au greffe pour finaliser votre immatriculation. Ajoutez à cela les émoluments du greffe, ainsi que la déclaration des bénéficiaires effectifs et votre SCI est officiellement créée !
Coûts de création et rentabilité de la SCI
Bénéficier du statut de SCI est indispensable pour optimiser l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Mais il est important de comprendre que le processus implique également des coûts de création. La rédaction des statuts peut être gratuite si vous la prenez en charge vous-même, mais alors vous prenez un important risque juridique, qui pourra se révéler très limitant dans vos activités futures. Préférez donc les plateformes numériques d’accompagnement juridiquequi peuvent vous guider dans ce type de rédaction avec autant d’efficacité qu’un avocat ou un notaire mais pour un coût 5 à 10 fois inférieur !
Il vous faudra également prendre en compte le montant du capital social déposé en banque dans votre calcul. On rappelle que plus celui-ci est important, plus il vous sera facile de commercer avec vos partenaires. Ajoutez également à votre liste les frais bancaires appliqués, d’un montant environnant les 100 euros mais variable en fonction des enseignes. Pensez également au montant de la parution de l’annonce légale, entre 180 et 200 euros. Enfin, il faudra aussi compter les émoluments du greffe, environ 67 euros, ainsi que le coût de la déclaration des bénéficiaires effectifs, soit un peu plus de 20 euros. C’est donc bien sur la rédaction des statuts que vous pouvez effectuer les plus belles économies. Sachez donc bien vous faire accompagner et vous profiterez pleinement des avantages fiscaux, sociaux et patrimoniaux offerts par le statut de SCI !
