Dans un contexte de crise économique de plus en plus pressant, de nombreux particuliers tentent de trouver des solutions alternatives pour multiplier les rentrées d’argent. Face à la pauvre rentabilité des produits bancaires proposés, les risques inhérents à l’investissement dans les cryptomonnaies ou encore le niveau de compétence requis pour boursicoter, beaucoup préfèrent s’orienter vers le marché de l’immobilier. Valeur sûre de l’investissement, il peut constituer une source de revenus annexe, une rente pour ses vieux jours ou un investissement destiné à soutenir l’installation des enfants par exemple. Mais quels que soient les objectifs d’un tel investissement, il est important de l’optimiser et notamment de savoir faire un bail pour une location meublée. Explications.
Pourquoi la la location meublée est-elle aussi populaire aujourd’hui ?
Si l’achat d’un bien immobilier en vue de le mettre en location constitue bien souvent une solution idéale pour se constituer une source de revenus supplémentaire, il ne faut pas non plus minimiser le poids mental de l’acquisition et de la gestion d’un tel bien. En effet, la relation entre locataire et propriétaire, les inévitables charges de maintenance et d’entretien ou encore le poids des charges fiscales pour l’acquéreur doivent être pris en compte dès le départ. Surtout, il est important de savoir optimiser ses choix administratifs afin de faciliter la jouissance des bénéfices de l’opération de mise en location.
L’un des leviers d’optimisation les plus essentiels consiste en le choix de votre statut en tant que loueur. Et aujourd’hui, la plupart des propriétaires souhaitent louer sous celui de LMNP, pour Loueur Meublé Non Professionnel. Ceci s’explique notamment par la fiscalité très avantageuse de ce statut, en particulier grâce à l’abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus de la location. Par ailleurs, le bail pour une location meublée est aussi plus souple, avec une durée minimale d’un an, contre trois pour un logement vide. Enfin, le bail location meublée offre aussi de meilleures perspectives en matière de valeur du loyer, mais aussi en ce qui concerne l’attractivité du bien sur le marché.
Le bail pour une location meublée, pour quel type de bien ?
Un bail pour une location meublée est un contrat qui lie un propriétaire et son locataire. Le premier met ici un logement à disposition du second, qui devra en échange s’acquitter en contrepartie du paiement d’un loyer. C’est ce document qui doit définir les modalités de la relation entre les deux parties, les droits et les obligations de chacun. En cela, le bail de location meublée doit être conforme aux directives de la Loi Alur. Mais alors, à quel type de bien s’adresse ce type de procédure ? Quels sont les obligations du propriétaire en matière d’agencement des lieux pour profiter de l’avantage location meublée ?
Un bail pour une location meublée pourra s’appliquer aussi bien à des appartements qu’à des maisons, à la condition expresse qu’ils soient suffisamment équipés pour permettre au locataire de vivre une vie normale. Un certain nombre de mobiliers et d’objets doivent donc être présents sur les lieux. On pense notamment aux plaques de cuisson, au réfrigérateur, au four micro-odes, aux ustensiles de cuisine ainsi qu’à la vaisselle. Dans la chambre, le locataire devra pouvoir compter sur de la literie, avec couette ou couverture, ainsi qu’à des dispositifs d’occultation des fenêtres. Par ailleurs, le lieu devra être équipé de tables, de sièges et de rangements, de luminaires ainsi que d’ustensiles nécessaires au bon entretien du tout.
Quel type de bail pour votre location meublée ?
Quand on parle de bail pour une location meublée, on évoque en fait différents types de contrats qui peuvent correspondre à des utilisations différentes du bien. Dans la plupart des cas, il s’agit d’un bail de location meublée classique, valable un an et éventuellement renouvelable de manière tacite à échéance. Le locataire pourra s’il le souhaite, quitter le logement avant cette date, à condition de respecter un préavis d’un mois. Dans le cadre d’un bail de location étudiant, la durée du contrat est réduite à 9 mois, pour s’adapter aux rythmes universitaires. En outre, l’étudiant pourra quitter le logement sans préavis, tandis que le propriétaire devra lui nécessairement attendre la fin du bail.
Il existe également un bail mobilité, réservé aux professionnels dont la profession ou le processus de formation crée un besoin de logement temporaire dans un lieu donné. Ici, la durée du bail est de 10 mois, non renouvelable, et les conditions de préavis pour le locataire sont exactement les mêmes que pour un bail étudiant. Enfin, il est également possible pour le propriétaire de proposer un contrat de location meublée tourisme, conclu pour une courte durée, au maximum 90 jours. Ce contrat est renouvelable, dans une limite de 90 jours par an et par locataire. Sachez également que le loyer de ce type de bail pourra être fixé librement par le propriétaire.
Les informations recensées dans un bail de location meublée
Comme tout contrat, un bail pour une location meublée doit inclure un certain nombre de mentions particulières pour être considéré comme valide au regard de la loi. Sachez qu’il peut prendre soit la forme d’un acte authentique ou au contraire être simplement rédigé sous la forme d’un acte de seing privé. Avant de détailler les différentes informations obligatoirement recensées, disons immédiatement que si vous confiez la gestion du bien en location à une agence, le bail devra préciser les règles de partage des frais, ainsi que le montant des plafonds de facturation applicables au locataire.
Le bail pour une location meublée devra en premier lieu regrouper toutes les informations permettant d’identifier les parties en présence, comme le nom et l’adresse des locataire et propriétaire, mais aussi les informations concernant le bien en jeu, notamment son adresse, sa surface, sa destination ainsi que sa description. Par ailleurs, il est également obligatoire de noter la durée du contrat de location, sa date de prise d’effet, le montant du loyer et les modalités de paiement et celles de récupération des charges. Le montant du dépôt de garantie doit également être précisé, mais aussi le montant théorique des dépenses de chauffage, tout comme le montant du loyer appliqué au précédent locataire.
Les caractéristiques d’un bail de location meublée
Comme nous l’avons déjà évoqué, la durée d’un bail pour une location meublée peut varier en fonction du type de contrat de location choisi : de 90 jours pour une location saisonnière à un an pour un bail de location meublée classique. La question de la fixation du loyer est également l’objet de plusieurs réponses en fonction des situations. Théoriquement, chaque propriétaire est libre de fixer son prix en fonction de critères classiques comme la superficie, l’emplacement ou les prix pratiqués, mais attention, dans certaines zones dites « tendues », l’encadrement des loyers est strict.
En ce qui concerne la caution, la loi est claire : le montant du dépôt de garantie ne peut excéder l’équivalent de deux mois de charges. Par ailleurs, tout contrat de location doit être associé à des états des lieux, d’entrée et de sortie, mais aussi de divers autres documents. On pense notamment au diagnostic de performance énergétique, plus éventuellement à un constat de risque d’exposition au plomb, à un état des risques et pollutions ou à des états de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz. Enfin, sachez également que peuvent être annexés au contrat des documents comme une notice informative, une attestation d’assurance ou un extrait du règlement de copropriété le cas échéant.
