Le PLU
Soumis aux dispositions du Code de l’urbanisme, le plan local d’urbanisme a succédé à l’ancien plan d’occupation des sols depuis la loi du 13 décembre 2000. Il contient notamment un projet d’aménagement et de développement durable dans lequel sont précisés les objectifs de développement social et économique de la commune. Il est complété par un projet concernant la contribution des projets d’urbanisme à la sauvegarde de l’environnement.
En fonction des projets contenus dans le plan local d’urbanisme, la municipalité définit des zones urbaines, des zones à urbaniser des espaces classés et des lieux réservés. Ensuite, elle édicte les règlements applicables pour chaque zone ainsi définie. Ces règlements définissent notamment :
- les destinations possibles pour toute construction envisagée ;
- les dimensions autorisées pour chaque type de construction ;
- les dispositions devant être respectées notamment pour la sauvegarde de l’environnement et pour l’homogénéité de l’aspect des constructions se trouvant par exemple le long d’une rue ;
- les démarches à effectuer avant d’exécuter un projet d’extension de maison.
En principe, tout projet d’extension doit faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux ou d’une demande de permis de construire. Il faut par conséquent commencer par demander à la mairie de communiquer les règlements édictés pour l’application du plan local d’urbanisme ou consulter le PLU en ligne. Ensuite, il faut examiner ces règlements de près pour bien comprendre ce qui est autorisé pour tout projet d’extension d’un pavillon.
D’autre part, il faut veiller à ce que le projet d’extension ne risque pas de dégrader les conditions d’occupation d’une maison voisine. Ainsi, un particulier qui souhaite ajouter un étage à sa maison doit vérifier si ce projet ne risque pas de réduire la luminosité de la maison de son voisin ou de priver celui-ci de la vue dont il profite. En effet, la maison du voisin concerné risque d’être dévalorisée si son propriétaire profite moins de l’entrée du soleil ou d’un beau panorama. Il pourrait donc demander l’annulation du permis de construire accordé pour l’extension.
Le recours à l’architecte
Même si la loi n’impose la consultation d’un architecte que si la surface totale de la maison est supérieure à un seuil défini, il est recommandé de faire cette démarche systématiquement. En effet, l’architecte peut donner des indications précieuses sur les points suivants :
- la possibilité de réaliser le projet compte tenu des règlements municipaux et des contraintes techniques qui résultent par exemple de la capacité de résistance des matériaux ;
- les astuces qui permettront d’optimiser l’opération en organisant justement la distribution des pièces ;
- la sélection des artisans auxquels les travaux seront confiés.
De plus, il pourra superviser le chantier et veiller au respect des engagements des artisans en ce qui concerne les délais et la qualité du travail.
Par ailleurs, si la délivrance du permis de construire pose des problèmes, l’architecte peut intervenir pour obtenir une accélération de la procédure. Toutefois, son intervention ne remplace pas celle d’un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme. Si les problèmes juridiques sont complexes il peut être nécessaire de consulter ce professionnel du droit.
Les cas dans lesquels une demande de permis de construire est obligatoire
Si la maison se trouve dans une zone urbaine définie par le plan local d’urbanisme, il faut demander un permis de construire si le projet d’extension a une emprise au sol ou une surface de plancher dépassant 40 m². Il en est de même si cette surface dépasse 20 m², si la maison se trouve dans un autre type de zone ou si le projet permet à la surface de la maison d’atteindre ou de dépasser 150 m².
En outre, cette demande est exigée si les travaux doivent modifier la structure du pavillon, si sa destination est changée ou s’il a par exemple le statut de monument historique.
Les cas dans lesquels il faut faire une déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable de travaux est une démarche plus simple que la demande de permis de construire. Elle est toutefois obligatoire dans certains cas pour permettre à la mairie de vérifier si le projet est conforme au plan local d’urbanisme.
Il en est ainsi notamment dans les cas suivants :
- si l’extension envisagée concerne une surface dépassant 5 m² et n’imposant pas une demande de permis de construire ;
- si un changement de destination de l’édifice est envisagé ;
- si une modification de l’aspect extérieur du pavillon résulte des travaux prévus ;
- si le bâtiment se trouve dans un secteur protégé.
La mairie vérifie la régularité du projet concerné par la déclaration préalable. Elle peut demander des modifications ou s’opposer audit projet si cette régularité n’est pas totale. Ainsi, si les travaux prévus changent l’aspect du pavillon, la mairie peut imposer le choix de matériaux ou de teintes conformes aux règlements municipaux.
Les sanctions applicables en cas de défaut de respect du plan local d’urbanisme
Si une extension de maison est réalisée alors qu’elle n’a pas été autorisée, le maire peut exiger la démolition de la partie irrégulièrement bâtie ou interdire son raccordement au réseau de distribution de gaz ou d’électricité. Des sanctions civiles ou pénales peuvent aussi être appliquées.
