Le patrimoine immobilier est une valeur essentielle des biens familiaux. Pourtant, il peut aussi être une source de difficultés, de conflits et d’angoisse, particulièrement lors des périodes de succession. Pour se protéger de cet aspect, la plupart des familles cherchent des options juridiques durables, sûres et assurant des avantages fiscaux. Opter pour la SCI familiale est ainsi le meilleur choix dans de nombreuses situations. On vous explique pourquoi et comment faire pour créer facilement une SCI familiale.
La SCI familiale : définition
De manière générale, une SCI, ou Société Civile Immobilière, est un statut juridique permettant d’acquérir et de gérer un bien immobilier entre associés. Le statut de SCI familiale est plus spécifiquement destiné aux associés présentant des liens de parenté ou d’alliance. Comme pour une SCI classique, l’objet d’une SCI familiale est de nature civile, avec toutefois quelques possibilités commerciales ponctuelles, et vise à l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Opter pour la SCI familiale est la meilleure option dans de nombreuses situations que nous détaillerons plus loin dans cet article.
Pour devenir associé, il est nécessaire d’effectuer un apport au capital social de la SCI familiale. Ceci peut se faire soit par une participation financière, en numéraire, soit par un apport en nature, qui se traduit le plus souvent par la mise à disposition d’un bien immobilier au capital de la société. En échange de son apport, l’associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport, conformément aux réglementations décidées lors de la rédaction des statuts. Savoir comment créer une SCI familiale est donc indispensable pour pouvoir profiter de ses multiples avantages.
Les avantages de la SCI familiale
Opter pour la SCI familiale est bien souvent le choix des héritiers qui veulent éviter l’indivision. En effet, ce statut est rigide est propice à l’apparition de nombreux problèmes en cas de difficultés à trouver l’accord au sein des familles. En laissant la possibilité aux associés de revendre leurs parts après consultation des autres parties, la SCI familiale permet au contraire une gestion facilitée du ou des biens immobiliers et offre une plus grande souplesse que l’indivision. En outre, la fiscalité de la SCI familiale permet de bénéficier de multiples avantages financiers et successoraux.
La SCI familiale permet par exemple à un associé de se défaire peu à peu de son immeuble. Chacun peut tous les 15 ans donner une portion de ses parts sociales. En outre, le statut permet de bénéficier du déficit foncier qui doit voir, pour s’appliquer, tous les associés conserver leurs parts dans la société. Sachez également que la SCI familiale permet une grande adaptabilité dans la rédaction des statuts. Ceci peut être notamment intéressant si vous souhaitez organiser les pouvoirs des gérants de manière spécifique en fonction des caractéristiques de votre famille et des disponibilités ou compétences de chacun.
Dans quel but créer une SCI familiale ?
Ceux qui choisissent d’opter pour la SCI familiale le font en premier lieu pour des questions liées à la transmission d’un patrimoine immobilier au sein de leur famille. La fiscalité particulière de la SCI familiale permet en effet de réduire les coûts de succession, en particulier les impôts dus lors des transmissions, donations ou cessions de parts. La SCI familiale est donc l’outil juridique idéal pour conserver le patrimoine en l’état et structurer un projet immobilier collectif sur plusieurs générations. D’autant qu’il existe des interlocuteurs professionnels, comme Legalstart.fr, pour vous aider à créer une SCI facilement.
La SCI familiale est aussi un moyen technique très adapté aux couples non mariés qui souhaitent assurer la jouissance d’un bien immobilier en cas de décès. On pense par exemple aux partenaires pacsés, et concubins ou aux époux séparés de bien. Ce peut aussi être un support à l’association des enfants à un projet d’acquisition de bien immobilier, pour les aider à accéder à la propriété sans qu’ils n’aient à consacrer de fonds à l’opération. De manière générale, la SCI familiale est donc un statut qui permet de conserver une certaine souplesse tout en assurant la pérennité de la propriété familiale et l’avenir des générations futures.
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Il faut également savoir qu’ opter pour la SCI familiale implique des responsabilités. Chaque associé répond des dettes sociales de la société. Ceci signifie que tous peuvent se voir, dans les cas les plus extrêmes, saisir leurs biens personnels en cas de créances impayées. Là encore, la dette est fonction de ses parts sociales et donc de l’apport de chaque associé dans la société. En contrepartie de ces devoirs, tous les associés peuvent prétendre à un certain nombre de droits fondamentaux.
Le premier d’entre eux est de nature décisionnelle. Chaque associé se voit attribuer un nombre de voix lors des votes qui régissent la vie de la SCI familiale, au prorata du nombre de parts sociales qu’il possède. Toute modification des règles de fonctionnement de l’entité nécessite le vote des associés qui doivent aussi pouvoir obtenir la communication de documents relatifs à la société en toute circonstance. Ils peuvent également provoquer des assemblées pour discuter d’une question déterminée. Enfin, chacun est libre de céder ses parts sociales selon les règles préalablement déterminées dans les statuts. Opter pour la SCI familiale est ainsi l’outil juridique le plus approprié, d’autant que, bien accompagné, sa création est assez aisée.
La création d’une SCI familiale étape par étape
La création d’une SCI familiale impose de fournir au Greffe du Tribunal un certain nombre de documents. Le premier d’entre eux concerne les statuts de la société. Il doit être explicite en ce qui concerne les règles de fonctionnement de la SCI familiale et signé par tous les associés fondateurs. Les gérants, généralement nommés via les statuts, doivent également produire une attestation de non-condamnation, soit une déclaration sur l’honneur, qui atteste de leur droit à gérer.
Par ailleurs, opter pour la SCI familiale implique de fournir un justificatif de l’adresse sociale de la société. Ce document peut être un titre de propriété, un contrat de domiciliation ou encore un bail commercial. Pour officialiser la création d’une SCI familiale, il faudra aussi faire paraître une annonce légale dans un journal agrémenté et inclure l’attestation associée au dossier. Enfin, une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI, listant les personnes physiques détenant plus de 25% de la société, devra elle aussi être fournie au Greffe du Tribunal de Commerce qui en retour immatriculera la société et lui enverra le K-bis officialisant sa constitution.
Vers qui se tourner pour créer une SCI familiale ?
Comme nous l’avons vu, la SCI familiale peut répondre à divers objectifs. Sachez qu’il est tout à fait possible de se passer des services d’un professionnel juridique pour créer une SCI familiale. Cependant, la rédaction des statuts et les différentes démarches administratives peuvent être chronophages et complexes pour le profane. On recommande donc de faire appel à des acteurs spécialisés, notamment ceux en ligne comme Legalstart.fr, qui proposent un accompagnement personnalisé et fournissent des conseils experts pour créer une CI facilement.
Sachez aussi que dans certains cas, vous serez obligé de faire appel à un notaire pour constituer votre société. C’est notamment le cas si le bien immobilier est apporté à la SCI familiale ou acheté par elle au moment de sa création. Néanmoins, vous pouvez tout à fait envisager d’apporter ou d’acheter le bien après la création de la société. Ceci vous permettra notamment de réduire les frais de notaire liés à la rédaction des statuts. Et si vous êtes bien accompagné par un professionnel juridique comme Legalstart, opter pour la SCI familiale sans passer par le notaire devient possible en quelques clics !
